Утром – деньги, вечером – квартира?

Утром – деньги, вечером – квартира?, фото — «Реклама Севастополя»Источник фото -

Поскольку стоимость объектов недвижимости в Севастополе постоянно растет, заключение такого рода сделок сопряжено с передачей и получением крупных денежных сумм. А это риск - как для покупателя, так и для продавца. Существуют ли безопасные способы передачи денег в сделках с недвижимостью? Советы заинтересованным читателям сегодня дает  коммерческий директор агентства недвижимости «Адрес» Татьяна Вячеславовна БУРДЮГОВА.  

  - Если покупатель и продавец действуют согласно установленным законом нормам, никаких проблем с передачей денег  в ходе сделки с недвижимостью возникнуть не должно, - уверена Татьяна Вячеславовна. -  Рискованной является ситуация, когда покупатель и продавец договариваются, что квартира будет продана по одной цене, а в документах будет указана совсем другая, заниженная. Мотивация здесь понятна: сэкономить на налогах. Но в этом случае продавец рискует в результате на руки получить ту сумму, которая зафиксирована в договоре.  Если же  в документах указывается действительная, рыночная, цена продажи квартиры, а не та, условная, которую выставляет бюро технической инвентаризации, то обе стороны защищены от упомянутого вида мошенничества.  Например, стороны условились, что стоимость квартиры - 150 тысяч долларов в гривневом эквиваленте. Именно эта цена и должна быть указана в договоре купли-продажи. От этой суммы уплачиваются налоги (1 процент государственной пошлины и 1 процент в пенсионный фонд). Я считаю, что заплатить налоги обойдется не дороже, чем переживать и рисковать.

 - Какие существуют способы передачи денег?

  - К радости всех, у кого процесс покупки-продажи недвижимости еще впереди, скажем, что прошли времена, когда деньги пересчитывали и передавали в машине возле нотариальной конторы. С дрожью в коленках шли на оформление и, наконец, облегченно вздыхали, когда все договоры, акты приемки-передачи были  подписаны. Хочется отметить, что средства массовой информации сделали свое дело, решив проблему абсолютной неграмотности населения в вопросах, связанных с оформлением, покупкой и продажей квартир. Сегодня участники сделки стали более пристрастны не только при выборе продавца, покупателя и агентства недвижимости, но и способа передачи денег за приобретаемое жилье.

  Практикуют три основных способа передачи денег: наличный расчет,  перечисление средств на счет в банке,  передача денег через сейф-ячейку. Каждый из этих вариантов имеет определенную степень риска, предусмотреть которую, в принципе, возможно. Перевод денег на счет продавца производится, как правило, до заключения сделки, это риск для покупателя. В результате, безналичный расчет при сделках с недвижимостью достаточно мало распространен в нашем городе, особенно если сделка заключается между физическими лицами. Если же договор купли-продажи заключается между юридическими лицами или юрлицом и физлицом, то возможен и безналичный расчет. Безналичный расчет может вызвать тревогу у участников сделки потому, что банковские операции проводятся не мгновенно: нужно время, чтобы сумма, снятая со счета покупателя, появилась на счету продавца. Продавец ждет, процесс юридического оформления сделки растягивается, покупатель переживает.  Чтобы застраховаться в этом случае, применяется заключение договоров с отсрочкой платежа: стороны договариваются, что цена квартиры определяется договором, средства поступают в оговоренный срок после заключения сделки на счет продавца, если они не поступают, то договор расторгается. В конфликтных ситуациях передача денег через банковский счет имеет весомое преимущество. Банки идут навстречу клиентам, оговаривая условия, при которых обе стороны могли бы иметь гарантии безопасности, касающиеся финансовой части сделки. К тому же, в банке хранится приходный ордер продавца, с помощью которого можно документально подтвердить факт получения продавцом денег. Это обстоятельство приходится очень кстати, когда дело по каким-то причинам переходит в суд.

  В России сейчас получил распространение новый способ взаиморасчета – при помощи аренды банковской ячейки. В этом случае покупатель, продавец и банк заключают тройственный договор на хранение. При закладывании денег в ячейку покупатель приглашает продавца и тот имеет возможность убедиться, что сумма соответствует той, что указана в договоре купли-продажи. В договоре с банком указывается документ (или перечень документов), при наличии которых продавец недвижимости вправе забрать положенные на хранение деньги. Этот способ удобен еще и тем, что деньги можно получить сразу, а не заказывать их заранее. Удобство этого способа нивелируется тем, что применим он лишь при прямой продаже объектов недвижимости. А у нас в городе чаще всего происходит так: собственник квартиры продает ее и тут же покупает другую, побольше или поменьше. Или продается трехкомнатная, чтобы купить двухкомнатную и однокомнатную. Вариантов может быть множество. И все участники сделки желают получить побыстрее причитающуюся им сумму. Поэтому между физическими лицами самым распространенным и является наличный расчет. 

 - А как им защититься от рисков?

  - Передача наличных денег, действительно, является наиболее рискованной. Не стоит торопиться и отдавать деньги заранее, так как существует риск срыва или переноса сделки на более позднее время. Идеальным для обеих сторон вариантом является такой, когда оформление сделки сопровождается передачей денег. В этом случае мы рекомендуем выбрать для заключения сделки такую нотариальную контору, которая находится вблизи отделения банка. Тогда покупатель, сняв сумму со своего счета, сразу может передать ее продавцу, а ему не придется, получив на руки крупную сумму денег, ездить с ней по городу. Если же участники сделки не желают иметь дело с банками, то это сопровождается слишком высоким риском. Известны случаи, когда преступники выслеживали участников сделки с деньгами и попросту грабили. Чтобы это предотвратить, мы рекомендуем ни в коем случае не ездить с большими суммами денег в общественном транспорте. Иногда нашему агентству приходится выделять служебный автомобиль с водителем, чтобы довезти продавца после сделки до дома или до того места, где он собирается свои деньги хранить. 

 - А кто, кроме покупателя и продавца, присутствует при передаче денег?

  - Свидетелей при этом может и не быть. Нотариусу достаточно, чтобы стороны подтвердили, что расчет между ними произведен полностью до заключения договора.

 - А что делать, если договор купли-продажи заключен, деньги переданы, но в назначенный срок лицо, продавшее квартиру, отказывается ее освободить?

  - Как правило, после оформления сделки купли-продажи продавцу дается время для того, чтобы оплатить задолженности перед поставщиками коммунальных и жилищных услуг, сняться с регистрационного учета и выехать из квартиры. Срок, выделяемый для этого, оговаривается в договоре. Если же продавец не укладывается в эти сроки, то стороны всегда могут договориться об отсрочке. В случае, если продавец умышленно чинит препятствия покупателю в пользовании квартирой, есть только один путь: обратиться в суд. Кстати, чтобы заранее убедиться в надежности продавца и получить дополнительные гарантии того, что сделка пройдет без лишних осложнений, мы рекомендуем при выборе агентства недвижимости  убедиться в том, что там есть специалист, который достоверно проверит информацию о квартире. У продавца должен быть весь необходимый пакет документов, соблюдено преимущество права выкупа. Это означает, что если есть лица, которые имели такое право по закону, то они были своевременно официально проинформированы о продаже объекта и дали письменный отказ от  права преимущественного выкупа. 

  Важным документом является разрешение на сделку от органов опеки. Поинтересоваться наличием этого разрешения необходимо в том случае, если среди собственников выставленного на продажу объекта есть несовершеннолетние дети. 

  О том, что какие-то моменты не были улажены вовремя,  покупатель может узнать лишь в день, назначенный для получения готовых документов. И, когда все выяснится, продавца попросят предоставить недостающие бумаги. Естественно, это займет какое-то время. Покупатель в такой ситуации никак повлиять на процесс не может, и потому, если деньги внесены заранее,  для него это дополнительный риск и повод для ненужных переживаний. 

 - При заключении предварительной договоренности о продаже объекта недвижимости часто вносится какая-то сумма денег в качестве залога. Если залог внесен, но что-то не заладилось, есть ли возможность залогодателю свои деньги вернуть?

  - При внесении задатка стоит подстраховаться и сделать следующее. Договоритесь с хозяевами квартиры о ее цене и дате совершения сделки. Определите размер задатка. Составьте соглашение о внесении задатка в письменной форме. Внесите в соглашение пункт о возвращении задатка в двойном размере в случае отказа хозяев от продажи квартиры. Опишите в соглашении ситуации, в которых хозяева обязаны возвратить вам задаток в том же размере (неприемлемый для вас перенос даты сделки, увеличение цены, обнаружение сведений о квартире, делающих покупку невозможной и т.д.). 

 - Спасибо!

Беседовала Татьяна Мержевицкая

Опубликовано 18 октября 2012
Просмотров: 520

Поделитесь информацией с друзьями: