Несколько аргументов в пользу заключения договора с агентством недвижимости

Несколько аргументов в пользу  заключения договора с агентством недвижимости, фото — «Реклама Севастополя»Источник фото -

  – Представим, что человек все-таки решил самостоятельно «отправиться в плавание» по «морю» недвижимости, – рассказывает Светлана Сергеевна. – Он  дает объявления, которые в среднем стоят пять-семь гривен. Их прочитывает около 250 агентств и около ста маклеров, которые работают в г. Севастополе. Все 250 риэлторов начинают звонить и требовать личного осмотра жилья в удобное для них, а не вас, время. Но помимо работников АН, газеты объявлений читают все, кому угодно. В том числе и не совсем чистые на руку личности. Они понимают, что, если продажа квартиры прямая, через некоторое время у вас на руках будет очень большая сумма денег. Или вы указываете, к примеру, что продаете жилье с мебелью. Они звонят, представляются потенциальными покупателями, но встречу-осмотр назначают на девять вечера: вы знаете, я работаю, раньше не могу. Мало ли что может произойти в девять часов вечера в спальном районе...

  Конечно, кому-то продажа собственной квартиры может показаться не таким уж и непосильным трудом. Что сложного: разослал объявления, поболтал по телефону, похвалил себя, соседей и свои стены? Но простые продавцы вряд ли знают все юридические и житейские тонкости продажи квартир, в отличие от тех, кто с этим сталкивается каждый день. Не верите? Тогда ответьте, к примеру, на следующие вопросы:

  - с чего начинать показывать объект?

  - как вести переговоры с покупателем?

  - сколько брать задатка?

  - сколько дней нужно для выселения?

  - с чего начинать выписку?

  - что будет с телефоном?

  - кто платит налоги – продавец или покупатель?

  - что сегодня изменилось в законодательстве, что изменится завтра?

  Если человек обращается в агентство недвижимости, с ним заключают согласно главе 68 Гражданского кодекса Украины договор поручения. И закрепленный по договору риэлтор должен приложить максимум усилий, чтобы продать вверенную ему квартиру. Существует понятие «информационная» и «договорная» квартира. С мыслями о договорном жилье риэлтор засыпает и просыпается. Информационная недвижимость – та, которую вы продаете самостоятельно. Риэлтор приходит, осматривает ее и заносит в свою базу данных. Хотя по дороге может отвлечься и, возможно, забудет даже внести, потому что за это клиент ничего не платит. Но присутствие вашего жилья в этих базах вовсе еще не означает, что о ней будут помнить и всем предлагать. Она будет «всплывать», когда риэлторы будут предоставлять покупателям общие списки потенциальных квартир на продажу. Поэтому вероятность обращения к вашему объекту ниже, чем когда жилье повсюду рекламируют. Она может «пылиться» в базах агентств годами. Правда, информационная квартира может заинтересовать риэлторов лишь в том случае, если вы требуете за нее цену на порядок ниже, чем средняя по городу. 

  А вот, если  ваша недвижимость договорная, то, во-первых, по договору АН берет на себя штурм газет объявлений, рекламных служб телевидения и радио. Причем, для клиента это не означает дополнительных затрат – расходы на эти цели агентство погашает за счет полученных комиссионных. И звонят теперь 199 других риэлторов не вам, а в ваше агентство. И уже оно фильтрует покупателей. Все ненужные звонки и визиты – за борт. Ваш риэлтор внесет вашу квартиру в общегородскую базу данных, доступ к которой имеют все агентства Севастополя и других городов. Но общаться с вами они будут только через вашего риэлтора, который обязан соблюдать конфиденциальность в том, что касается важной информации о вас или вашем объекте.

  Во-вторых, агентство по договору обязано проконсультировать вас насчет правоустанавливающих документов. Риэлтор проверит в порядке ли они, узаконены ли все появившиеся перепланировки и пристройки.  Многие, к примеру, живут и не подозревают, что договоры купли-продажи, оформленные на товарной бирже в 90-е годы, сейчас не принимаются нотариусами. Необходимо подтверждать их в суде. Если человек будет заниматься этим сам, уйдет минимум год. А если продажа срочная? Бывают и другие сложности: нередки случаи, когда человек вступает в право наследования жилья, не оформив это право официально, то есть не получив соответствующие документы.

  Кроме того, ужесточилось семейное и гражданское законодательство в вопросах защиты прав детей. Надо знать, как сделать это скорее и с меньшими потерями. 

  В-третьих, специалисты агентства посоветуют, как выгоднее продать жилье. К примеру, если есть госакт на дачу, она будет стоить вдвое дороже. 

  Хорошее АН проведет клиента по всей цепочке действий: от продажи до обретения новой прописки, проверит, чтоб вам не остались коммунальные долги прежних хозяев. 

  Агентство обычно берет за свои услуги 3-5 % комиссионных от стоимости проданной недвижимости. Причем, платит их покупатель, а не продавец (хотя за границей все наоборот). Около половины заработанных риэлтором денег уходит на транспорт, телефонные переговоры, Интернет и рекламу. 

  Выбирая агентство из 200 представленных в городе, лучше посоветоваться с друзьями и знакомыми, которые уже имели дело с каким-нибудь из них. Как минимум надо убедиться, что риэлторы, к которым вы обратились, являются сертифицированными специалистами. В противном случае вы выбираете кота в мешке. Поэтому доверяйте своим чувствам, но не забывайте о разуме. Если хотите проверить «профессионала», можете предложить ему свой объект по завышенной цене. Согласится продавать – откажитесь. Даже самый ликвидный объект имеет свой потолок по цене, и риэлтор, даже не самый опытный, может определить верхнюю и нижнюю планку. Если в агентстве согласились продавать ваш объект по завышенной цене, то: либо перед вами совсем неопытный риэлтор, либо вам предложат значительно снизить цену в период действия договора. Кроме того, риэлтор, регулярно продающий однотипные объекты в своем районе, сходу скажет, за сколько купят аналогичный объект. Даже даст раскладку по дням – за какую цену возьмут сегодня, за какую в течение недели, сколько нужно просить, чтобы уложиться за месяц. Если вы являетесь обладателем необычной недвижимости (трущобы в центре, дворец в захолустье, магазин на отшибе, евроремонт в спальном районе), то профи не скажет цену, если он настоящий профи. Спрос нужно ощутить по ответу покупателя, по предложению разным группам клиентов, по реакции покупателя на осмотре объекта. Не забывайте, что вопрос «сколько стоит мой объект?» существенно отличается от вопроса «за сколько можно продать?» и не всегда в лучшую сторону. Если риэлтор заключил с вами договор на продажу Вашего объекта, то первое, что он должен сделать после осмотра, – дать рекомендации по продаже недвижимости. 

  Напоследок небольшое руководство к действию при заключении договора с агентством недвижимости на продажу вашего объекта (не  путать с договором на покупку): 

  1. Многие риэлторы называют этот договор «эксклюзивным». Но не пугайтесь, «эксклюзив» – это риэлторский сленг, такой же, как и «трешка», «чешка», «убитая квартира». Так нам, риэлторам, легче общаться друг с другом. 

  2. Внимательно читайте договор – в каждом агентстве условия разные. К примеру, обратите внимание на срок действия договора, не заключайте бессрочные договоры. Также уточните насчет штрафных санкций при одностороннем разрыве договора. 

  3. Если вам что-то не понятно, лучше десять раз переспросить. Если вам условия не нравятся, даже после объяснений – не подписывайте. 

4. Предложите свои условия, может, они устроят агент-ство. 

  5. Если вы подписали договор – доверьтесь профессионалам. 

  6. Доверяй, да проверяй – не ленитесь просить своих знакомых позвонить агенту или в агентство и спросить, не продается ли аналогичный объект. 

  7. Если покупатели не приходят несколько раз в неделю, попросите показать в прессе Ваше объявление. Только не в любой газете, а в тех изданиях, которые вам порекомендуют в газетном киоске: никто лучше продавцов газет не знает, какие издания покупают больше для поиска недвижимости, а какие для поиска работы. 

  8. Если объявлений много, а покупателей мало, требуйте объяснений или рекомендаций, что сделать, чтобы исправить положение (если данная ситуация не спровоцирована тенденциями на рынке недвижимости). 

  9. Документы или деньги оставлять только в агентстве (лучше директору или эксперту), получив соответствующее уведомление (договор или расписку) о приеме документов.

  Нелишне будет знать, что 34 агентства города объединились в региональное отделение Севастополя Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (РОС АСНУ). Если вам покажется, что ваш риэлтор ведет нечистую игру, вы сможете обратиться в РОС АСНУ, где ваши права будут под защитой.

  Конечно, даже заключение договора с агентством еще не означает, что ваш объект будет продан. На успешный исход операции влияет множество факторов. В том числе, и сам клиент. Жилье может не быть продано в обговоренный срок, потому что продавец запросил слишком высокую цену или слишком мало времени отведено в договоре на операцию с недвижимостью. Надо продлить сделку. Но не отчаивайтесь: покупатель и продавец всегда найдут друг друга.

  Записала Пелагея Поленок

Опубликовано 08 октября 2012
Просмотров: 239

Поделитесь информацией с друзьями: