Выгодные сделки: истина в цене

Выгодные сделки: истина в цене, фото — «Реклама Севастополя»Оценка недвижимости

Как не прогадать при продаже или покупке объекта недвижимости? Ведь если цена будет завышенной, придется долго искать покупателя, а занижение цены не выгодно для самого продавца. Для того, чтобы определить, сколько на самом деле будет стоить квартира, дом, офис или земельный участок, существует процедура независимой оценки. О критериях оценивания недвижимости нам рассказал Олег Михайлович МАКАРОВ, заместитель директора риэлтерской конторы «Вик-риэлти», специалист-оценщик.

- Всегда ли при сделках с недвижимостью необходимо проводить ее оценку?

- В обязательном порядке оценка делается при продаже земельных участков (заключение оценщика входит в обязательный перечень документов, предоставляемых нотариусу при заключении сделки). Что же касается квартир или домов, то оценка производится в случае:

1) приобретения жилья в кредит под залог этой недвижимости;

2) получения банковского кредита под залог недвижимости;

3) получения справки-характеристики БТИ (Бюро технической инвентаризации) при продаже нежилых помещений;

4) начисления ставки арендной платы по всем объектам коммунальной и государственной собственности;

5) споров, судебных разбирательств.

- Как производится оценка недвижимости?

- Во-первых, оценщик должен четко знать цель процесса,  т.е. для чего производится оценивание (от этого зависит форма отчета). Потом делается визуальный осмотр объекта, его фотографирование. Далее – изучаются пакет документов, подтверждающих право собственности и техпаспорт недвижимости. И только после этого на основе анализа рынка продаж делается оценка объекта. Согласно законодательству Украины, делая заключение о стоимости объекта, оценщик должен использовать как минимум два (всего их три) из существующих подходов к оценке: 1) сравнительный (оценка делается по аналогии с ценой на подобные объекты на рынке недвижимости); 2) доходный (делается прогноз на получение возможного дохода при сдаче недвижимости в аренду, создания предприятия или строительства доходного объекта); 3) затратный (определяется текущей стоимостью строительных материалов и строительных работ, чаще применяется при оценивании недостроенных объектов).

При оценивании такого объекта недвижимости как квартира, учитываются следующие факторы:

1) место расположения дома и самой квартиры в доме (квартиры в отдаленных районах, угловые, находящиеся на первых и последних этажах, стоят дешевле);

2) тип дома, квартиры («улучшенки», «чешки» дороже «хрущевок» и «брежневок»);

3) состояние интерьера (наличие ремонта делает квартиру на 10-20% дороже);

4) техническое оборудование объекта («все удобства», газовая колонка,  двухконтурный котел приветствуются).

Существует общее правило: необходимо учитывать все, что влияет на стоимость объекта. Например, на современном рынке недвижимости хороший вид из окна делает квартиру минимум на 1000 у.е. дороже. В то же время, разбитый подъезд, неблагополучные соседи являются фактором, удешевляющим квартиру.

Оценивая дом, помимо уже перечисленных необходимо учитывать следующие факторы: материал, из которого он построен (глиняная «мазанка», деревянный сруб, конечно, дешевле кирпичного или каменного дома); наличие коммуникаций (электричество, вода, газ); размер земельного участка вокруг дома (чем больше участок, тем дороже дом, а «общий двор с соседями», напротив, удешевляет объект).

При оценивании земельного участка главным фактором является его расположение (участок под застройку в черте города или дачный на берегу моря стоят иногда в десятки раз дороже, чем клочок земли, годный только для посадки картошки). Ровный, правильной формы участок будет стоить примерно на 20% дороже соседнего – треугольного и террасного.

- А что такое «элитное жилье»? Есть ли оно в Севастополе?

- Понятие «элитное» применяется к объекту недвижимости, если это новостройка, расположенная в хорошем месте, с красивым видом из окон, с удачной планировкой (большие размеры комнат). Такая квартира или дом должны быть хорошо технически оснащены (двухконтурный котел, счетчики на все коммуникации). Там должна присутствовать отделка из современных отделочных материалов, в основном импортных. Элитное жилье будет стоить в зависимости от своих размеров в два-три раза дороже обычного. Элитное жилье уже есть в Севастополе (например, квартиры в «президентском» доме, особняки в хороших районах) и постоянно строится.

- Как выбрать агентство или предпринимателя-оценщика, чтобы составить правильное представление о цене объекта?

- Заказчик, выбирая оценщика, должен обратить внимание на рекламу в средствах массовой информации (серьезные фирмы, квалифицированные специалисты могут позволить себе давать регулярную и качественную рекламу). У субъекта оценочной деятельности (фирмы, частного предпринимателя) должны быть следующие документы: 1) Свидетельство о регистрации оценщика в Едином государственном реестре оценщиков (выдается единожды, после прохождения специальных курсов на базе высшего образования, после годичной стажировки и успешной сдачи квалификационного экзамена);

2) Сертификат, подтверждающий присутствие в реестре субъектов оценочной деятельности (подтверждается каждые три года после прохождения курсов повышения квалификации).

На сегодняшний день в Севастополе существует как минимум семь активно действующих фирм, занимающихся оценкой не только недвижимости, но и  транспортных средств, ценных бумаг, и достаточно много квалифицированных оценщиков, действующих индивидуально.

Заказчику важно помнить, что товар (в данном случае, объект недвижимости) стоит столько, сколько за него готовы заплатить. Мнение оценщика – это субъективное мнение, основанное на определенных допущениях и предпосылках. Оценщик всегда говорит о средней рыночной цене, стараясь при этом оценить отличительные черты объекта. Окончательная стоимость объекта – это уже результат договоренности между продавцом и покупателем.

- Сколько стоит работа оценщика? В течение какого времени действительно выданное им заключение?

- В среднем отчет для банка для получения кредита под залог недвижимости стоит сегодня от 350 до 750 гривен. Отчет действителен в течение 6 месяцев (если нет резких колебаний цены на рынке).

- Не секрет, что цены на недвижимость в Севастополе в последнее время стремительно росли. Каковы ваши прогнозы на будущее?

- Действительно, с конца 90-х годов наблюдалась тенденция роста цен на недвижимость. Но, по рыночным законам, ценовой пик всегда достигается. По прогнозам аналитиков, он уже наступил – недвижимость больше не дорожает. Сложно спрогнозировать, насколько долго продлится стабилизация цен. После этого должно начаться либо падение цены, либо ее новый рост. По моим прогнозам, цены вновь начнут расти, поскольку уровень стоимости недвижимости отражает уровень развития экономики страны. А наша экономика, несмотря на все политические потрясения, стабильно развивается. В Крыму и Севастополе, в связи с наличием курортных зон, тем более стоит ожидать повышения цен на недвижимость после периода стабилизации. Поэтому вложения в недвижимость все еще являются наиболее выгодными и потенциально прибыльными.

Записала Татьяна Мержевицкая

 

Опубликовано 04 октября 2012
Просмотров: 1993

Поделитесь информацией с друзьями:

Добавить отзыв

captcha
Топ-новостьСевастопольцев предупреждают о подорожании проезда в маршрутках ФОТОTop_news__Последние комментарии:Я тогда повышу тарифы на установку винды :) в №71 в объявлении сказано-повышение с 1 апреля...Ну,что ж, цены как в Новороссийске в принципе.)Читать новость полностьюВсе новости города с фото

Киноафиша на сегодня, 28 марта

Small_930534
Сплит (16+)

Кинотеатр "Муссон"
15:10, 19:30, 21:40

Small_841627
Могучие рейнджеры (16+)

Кинотеатр "Победа"
9.00, 15.30, 19.10, 22.50

Small_999471
Везучий случай (12+)

Кинотеатр "Победа"
21.20

Смотреть всю афишу Севастополя
Блокнот

Ajax_preloader_70Ajax_preloader_70Ajax_preloader_70